5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体strong>

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续(xù丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司(丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）