5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lá我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词i)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(s我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词ān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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