近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。蒙古女人为什么不能碰

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　蒙古女人为什么不能碰rong>观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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