饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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