文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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