5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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