万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(sh光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词í)了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词ong>卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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