饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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