5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(3千克是多少斤 1千克是一斤吗pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行3千克是多少斤 1千克是一斤吗业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企(3千克是多少斤 1千克是一斤吗qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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