5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产(我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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