OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了(le)一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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