一线(xiàn)城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二(èr)手房(fáng)指导价的消息在房(fáng)产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重(zhòng)要？首先二手房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳(zhèn)几乎(hū)是最(zuì)后一个还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核心城(chéng)市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的(de)一举一动都具有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果(guǒ)取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后(hòu)深圳楼市(shì)回暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正(zhèng)式结束。传言称：二(èr)手房贷(dài)款不(bù)按(àn)官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以网签备(bèi)案价和评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多(duō)家大行表(biǎo)示“尚未接(jiē)到正(zhèng)式通(tōng)知，目前仍按(àn)参考价办(bàn)理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新的规(guī)则进(jìn)行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二手房(fáng)指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳一口气公布(bù)了全(quán)市3595个(gè)小区的参考价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来(lái)计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了(le)这两年(nián)的痛苦，才深知为(wèi)啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的(de)房子，如果不“指导”，可(kě)以(yǐ)首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七(qī)折即(jí)700万，那么首(shǒu)付(fù)3成210万，加上(shàng)需要全款支付的(de)部分，实际首付去(qù)到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批量买家，失去了购(gòu)房能(néng)力(lì)，相当于(yú)强(qiáng)势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房(fáng)参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多(duō)个城市陆续跟进。事实也确实证明(míng)了(le)，这条政策的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计(jì)，实施(shī)二手房指(zhǐ)导价(jià)的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影(yǐng)响，二(èr)手房更(gèng)是惨(cǎn)不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为(wèi)例(lì)，全(quán)国70个(gè)大(dà)中(zhōng)城市房价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二手房指导价出台当年(nián)，深圳二手(shǒu)住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记录，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近八成(chéng)。

　　价(jià)格方面，与二(èr)手房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房源占比大(dà)幅增加。2023年一(yī)季(jì)度，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参考(kǎo)价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历其中(zhōng)的人(rén)，才能深(shēn)切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东(dōng)，斩仓的新(xīn)闻(wén)不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒体推测(cè)，如果(guǒ)案例属实，买家的实(shí)际购(gòu)房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人(rén)这两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多(duō)年新低(dī)，学(xué)区房神话不再(zài)，房(fáng)产中介的(de)日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调(diào)下，2022年以来，实施了二手房指导价的城(chéng)市(shì)陆(lù)陆续续低调退(tuì)出，目前(qián)只有深圳还(hái)是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标(biāo)”意义(yì)明显

　　最(zuì)近(jìn)一(yī)线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在(zài)房山区试点多子(zi)女家(jiā)庭和职住平衡家庭(tíng)购(gòu)房支持(chí)政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩家庭在(zài)新房计(jì)分制度政策上的支持(chí)。

　　从最(zuì)新公布(bù)的3月份70个(gè)大中城市商品住(zhù)宅销售价格变(biàn)动情(qíng)况来看，广州、深(shēn)圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价格(gé)仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了，其他二线城(chéng)市如杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格(gé)都是同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可(kě)能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动(dòng)二(èr)手房“带押(yā)过(guò)户”全(quán)国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛好评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有(yǒu)定(dìng)海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部(bù)长(zhǎng)倪(ní)虹(hóng)近日更(gèng)是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石(shí)”作用。回归(guī)到常识，从字面(miàn)理解一下这两个词(cí)，意思就是(500万越南盾是多少人民币，1人民币=shì)——顶梁柱(zhù)如果不(bù)行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小船(chuán)不就(jiù)翻(fān)了？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策(cè)，还有一(yī)大波正在路上...

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