OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想(x什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型iǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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