OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhān忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思g)江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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