OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是方差分析英文缩写，方差分析英文翻译，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。<方差分析英文缩写，方差分析英文翻译/p>

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(z方差分析英文缩写，方差分析英文翻译hè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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