5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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