5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～1上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费8亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的(d上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费e)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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