OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗期和(hé)市场的信心。”

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