近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēn顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱g)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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