文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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