5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。<宁波慈溪的邮编是多少/p>

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有宁波慈溪的邮编是多少投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客宁波慈溪的邮编是多少观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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