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　　万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)pp7塑料杯能不能装开水有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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