5刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(n刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗á)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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