5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。50克有多少参照物图片，50克有多少参照物p>

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面(mià50克有多少参照物图片，50克有多少参照物n)是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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