导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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