饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提(华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在(zài)华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗服(fú)务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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