近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(m上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好ù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持(c上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好hí)有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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