万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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