万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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