OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(5k是多少钱，5k是多少钱人民币le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(y5k是多少钱，5k是多少钱人民币uán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本5k是多少钱，5k是多少钱人民币平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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