万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhà女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌span>o)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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