导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎ厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积n)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(h厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积uáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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