导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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