5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城(季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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