一线城(chéng苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义)市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房(fáng)指导价的消息在房(fáng)产(chǎn)圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这么重要？首先(xiān)二手房(fáng)指(zhǐ)导价被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在(zài)“认真(zhēn)”实施这条政策(cè)的(de)城市，最(zuì)后(hòu)深圳是房价前三的核心城市。所(suǒ)以，深(shēn)圳的一举(jǔ)一动都具(jù)有(yǒu)风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二手房回(huí)暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于(yú)全国(guó)楼市回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价(jià)”正式结(jié)束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行核定房价以网签备案价和评(píng)估(gū)价(jià)孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券(quàn)时报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正(zhèng)式通知，目前(qián)仍按(àn)参考价办(bàn)理按(àn)揭”。所以还需(xū)要(yào)持(chí)续的关(guān)注(zhù)。

　　易居(jū)研究院研究总监严(yán)跃进(jìn)认为，本(běn)次政(zhèng)策大概率为(wèi)真，更多(duō)体现为银(yín)行贷款等领(lǐng)域按(àn)照新的规则进行，但不会出(chū)台(tái)正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深(shēn)圳(zhèn)楼市二手房指(zhǐ)导价横空出世(shì)。当(dāng)时，深圳一(yī)口(kǒu)气公(gōng)布了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按(àn)照当时的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导价来计算首付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年(nián)的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七(qī)折即(jí)700万，那(nà)么首付(fù)3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全款支付的部分(fēn)，实际(jì)首付(fù)去到了510万，相(xiāng)当(dāng)于首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首付）。这直接让(ràng)大批量买家，失(shī)去了(le)购(gòu)房能力，相当(dāng)于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳(zhèn)推行二手(shǒu)房参考价(jià)以后，东莞、宁(níng)波(bō)、成都、三(sān)亚、西(xī)安(ān)、合肥(féi)、广州等10多个(gè)城(chéng)市陆续跟进。事(shì)实也确实(shí)证明了，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月(yuè)，根据(jù)安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的(de)影响(xiǎng)，二(èr)手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国(guó)70个(gè)大(dà)中城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其(qí)他的(de)泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价出台当年(nián)，深(shēn)圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十(shí)年(nián)最低(dī)记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布(bù)当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参(cān)考(kǎo)价的房源占比大幅(fú)增加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半(bàn)成交价低(dī)于参考(kǎo)价(jià)。

　　只有(yǒu)真实经历其(qí)中(zhōng)的人，才(cái)能深切(qiè)的(de)感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝于(yú)耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三(sān)年前高(gāo)杠(gāng)杆(gān)买了(le)2套华(huá)润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推测，如(rú)果案例属实，买家的实际购房成本高达20万(wàn)/平(píng)，目(mù)前价格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年(nián)的房贷和持有成本，差不多(duō)亏损超(chāo)千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这两年(nián)感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年新低，学区(qū)房神话不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手房指导价(jià)的(de)城市陆陆续续低调退(tuì)出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向(xiàng)标(biāo)”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市(shì)也不(bù)端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家庭(tíng)和(hé)职住平衡家庭购房(fáng)支持政策。上海也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩(hái)家庭在(zài)新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公(gōng)布的(de)3月份(fèn)70个大(dà)中(zhōng)城市商品住(zhù)宅销(xiāo)售价格(gé)变动情况来看(kàn)，广州、深圳的(de)新(xīn)房、二手(shǒu)房(fáng)价格(gé)仍(réng)然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如杭州、成(chéng)都、南京(jīng)、合(hé)肥等城市价格都是同(tóng)比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发(fā)文，全面推动(dòng)二(èr)手房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房(fáng)交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部(bù)部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到(dào)常识，从字面理解(jiě)一下这两个词(cí)，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行(xíng)了(le)，上面(miàn)不就塌了(le)嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不就翻(fān)了？

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