5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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