万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分）一方水等于多少升，一方水等于多少升水，处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的一方水等于多少升，一方水等于多少升水“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(gu一方水等于多少升，一方水等于多少升水ǒ)真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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