5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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