万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　一个男的长期不碰他老婆是什么原因rong>地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(li一个男的长期不碰他老婆是什么原因ǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转一个男的长期不碰他老婆是什么原因型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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