饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将(jiāng)其(qí)视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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