5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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