近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　<嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗strong>15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗ong>

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。