饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(d酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围uì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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