文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不75寸电视长宽是多少公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底75寸电视长宽是多少两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监75寸电视长宽是多少管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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