导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(ché凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则ng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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