5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(t夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话óng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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