5月以来，房(fáng)地产中国欠别国钱吗板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(中国欠别国钱吗yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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