近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REI古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人Ts有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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