5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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