饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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